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海南國際旅游島風(fēng)景不等于前景 稀缺未必可居
來源：中國網(wǎng)
作者：蔡于博 2010-02-28
國際旅游島，一個概念再次掀起了海南島開發(fā)的熱潮。瘋漲的房價，瘋狂的搶房客，讓遠在東北，尚處于冰雪世界的人們也感到了海南的熱度。春節(jié)過后，海南溫度開始有所下降，但現(xiàn)代快報記者近日趕赴那里時，仍然能夠感受到火辣辣的余溫。
在海南熱潮洶涌的時候，就有人開始憂心這是否會演化成一場泡沫，畢竟今天的情形和十多年前海南經(jīng)濟崩盤時有著相似之處。快報記者在海南采訪期間，從官方到民間都有人表達著這種憂慮。“國際旅游島光有風(fēng)景不等于有前景，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，沒有配套的服務(wù)能力，一切都將是空談。”一位專家語重心長地說。
海南土地依然火熱
三亞鳳凰機場人頭攢動、人聲鼎沸、人滿為患，雖然已經(jīng)過了春節(jié)旅游旺季，可是客流明顯較往年為多。機場保安小李告訴快報記者：“游客多，但想來買樓的也多，就是國際島的概念，引來了好多外省人，所以我們春節(jié)后也比以前忙。”
的哥周宏發(fā)盯著穿戴齊整、拎只小包的記者，笑笑說：“你們是來看樓的吧，你們來得越多，我們生意越好做。”周宏發(fā)表示，如今島上像記者這樣沒有帶旅游行李，輕裝簡行，落地不問哪兒好玩，只顧打探樓盤信息的外地人多了去了。很明顯，像記者這樣，同樣不是以旅游為目的，同樣不停地和他討論國際島話題的外省人，被他習(xí)以為常地認定為淘房客了。
酒店前臺吳蕓身高膚白，和當(dāng)?shù)毓媚镩L相有些差別，她是湖南來這里打工的，在旅游行業(yè)干了6年了。“先生你預(yù)定的是標(biāo)準(zhǔn)間？你來晚了，全滿，我給您升到商務(wù)間吧，明天有空房再換回來”。吳蕓后來告訴快報記者，平常年份，一過了春節(jié)長假房間是不會這樣滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)模墒墙衲暌驗閲H島的建設(shè)，讓除了旅游之外，那些有著資本方面情懷的人們紛至沓來。
海南人一點兒也不諱言自己對國際旅游島的熱望，快報記者接觸的各層次的海南人，從販夫走卒到官員學(xué)者，無一不對國際旅游島的建設(shè)可能給這個島域帶來的經(jīng)濟騰飛、民生興旺，表達著溢于言表的激情。
從三亞機場進入市區(qū)的車程大約20公里，沿途主要的大道稱作迎賓路，這條路上充斥著的就是各個樓盤的廣告。路兩邊的大牌、高炮林立，路中間的燈箱、橫幅鱗次櫛比，“3個18洞高爾夫球場”“最后一片海邊紅樹林”，諸如此類的宣傳，直讓人感覺審美疲勞。海南優(yōu)福傳播公司的經(jīng)理介紹說，三亞和周邊地區(qū)去年一年的大牌廣告做了大約有11萬塊之多，這個數(shù)量是前一年的三倍，很多廣告公司都為了滿足房地產(chǎn)商絡(luò)繹不絕的要求而專門新購置了噴繪機，“現(xiàn)在如果你說自己手頭沒有房地產(chǎn)生意，你都不好意思說你是開公司的”。
鳳凰傳奇：荒廢人工島變身天價住宅島
進了市區(qū)后，市區(qū)的馬路上仍然是椰風(fēng)海韻與樓盤廣告間雜。快報記者向的哥周宏發(fā)詢問，三亞哪里的房地產(chǎn)最貴最好。他說：“那當(dāng)然是鳳凰島上的咯。”于是記者讓他把車直接開過去。
鳳凰島位于三亞灣，實際上這里原來并沒有島，只有落潮時能露出海平面的礁石，三亞市引進資金對其進行了填海擴容，然后修了座大橋?qū)ⅧP凰島和市區(qū)連起來。臨近這座橋的時候，周宏發(fā)提醒說：“等一會兒你一定要說你是買房的，不然可能不讓進去噢。”
到了橋頭，果然有路閘相攔，保安過來敬禮問：“先生有預(yù)約嗎？”“我們就是來看看房源，準(zhǔn)備買樓的。”保安回答說：“對不起，你們一定要有預(yù)約，讓開發(fā)商那邊通知我們。“記者又說：“那我們想進去看看各個樓盤，有合適的再決定。”“現(xiàn)在已經(jīng)沒有新房咯，只有二手的。”“我們進去看看景觀行不行？”“這里是不對業(yè)主以外的人開放的。”保安如此回答。
幾經(jīng)周折，記者托人找關(guān)系才算過了橋上了島。在記者的經(jīng)歷中，進一個開發(fā)中的地塊看看房源，鳳凰島是最難進的，和去部隊參觀差不多。三亞當(dāng)?shù)厝硕记宄P凰島過去就是一個荒了十幾年的人工島，曾被譏稱為“美女臉上的傷疤”。因為這個島的填埋，造成了原本新月一樣弧線的三亞灣海岸線人為多出了一塊“疤痕”。而且，海南的一些專家還指出，鳳凰島的出現(xiàn)改變了三亞灣的海流走向，引起了海沙新的堆積，未來幾十年后，有可能在鳳凰島外側(cè)再出現(xiàn)一個新的沙洲。
但是如今，在國際旅游島概念的刺激下，在眾多開發(fā)商的集體忽悠下，鳳凰島的隱患問題早已無人提及，剩下的只有不斷創(chuàng)新高的房價。1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天賣光，均價高達7萬元/平方米。有意思的是，記者上島看到，這里至今仍然只有正在施工的框架結(jié)構(gòu)的灰色殼體，關(guān)于交付日期，開發(fā)商業(yè)務(wù)員說應(yīng)該在明年，但也有可能押后。“因為國際游輪碼頭據(jù)說要升級改造，還有配套的酒店有新的管理集團想進入，檔次要往迪拜的七星酒店上靠，交付越遲，環(huán)境越好，將來升值才多嘛。”業(yè)務(wù)員介紹說，春節(jié)期間的最高報價已經(jīng)超過10萬元/平方米，所以7萬元/平方米的均價，根本就不算高。
然而走出鳳凰島，在新風(fēng)街一帶的房產(chǎn)中介商那里，記者就看到不少鳳凰島樓盤的二手出售小廣告，這些二手房實際也就是記者剛才看到的那些框架結(jié)構(gòu)，報價在7.5萬到8萬元/平方米。其中有一個據(jù)說是看海位置不太好的鳳凰島國際公寓4號樓，價格最低，均價不到5萬元/平方米。但是無論如何，從一個閑置了十幾年甚至本身存在的恰當(dāng)性都被質(zhì)疑的人工島，更不要說讓投資者在島上投哪怕一毛錢的荒島，變成如今動輒單價過7萬元/平方米的國內(nèi)最昂貴的海濱公寓樓，甚至一般游客連上島都被禁止的高檔住宅區(qū)域，鳳凰島確實和那個有名的樂隊一樣，稱得上是個“鳳凰傳奇”。
三年漲五倍，海南房產(chǎn)從不缺神話
快報記者又到另一個在當(dāng)?shù)厮愕蒙洗箜椖康镍P凰水城的樓盤項目去調(diào)查。這個樓盤現(xiàn)在是江蘇的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)，南京中惠房地產(chǎn)公司正在銷售鳳凰水城的三期公寓。業(yè)務(wù)員石銘接待了快報記者。
這個樓盤一共分五期，總面積超過3000畝，石銘說，其實第一和第二期都不是中惠開發(fā)的，而是北京的一家公司做的。在2007年的時候，一、二期的聯(lián)排別墅洋房賣5000多元一平方米，還不是很好賣，得靠反復(fù)推銷。北京的公司看在這兒賣樓實在難，所以以并不高昂的價格，把項目轉(zhuǎn)給了南京中惠。而如今中惠接手后，這個三期的房子在國際旅游島消息一宣布后，立即漲到了2萬元一平方米，而47平方米的小戶型酒店式公寓，均價已經(jīng)達到了每平方米2.7萬元的高位。從2007年中到眼下的2010年初，三年不到的時間內(nèi)，這個樓盤的價格已經(jīng)漲了5倍有余。
實際上，根據(jù)海南省自己的統(tǒng)計數(shù)字，常住人口為854.18萬人的海島上現(xiàn)在有2萬多家房地產(chǎn)公司，在國際旅游島獲得國務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，海南的商品房銷量就超過2008年全年的總量，2010年1月全海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到34.69億元，是去年同期的2倍。官方的數(shù)字和民間的評價，都在傳遞一個信息，那就是：國際旅游島的概念，給海南打了一針長效的興奮劑。這里的房地產(chǎn)市場，缺少開發(fā)商們追求的低價土地，缺少投資者追求的實在價格，唯一不缺的就是炒作的奇跡。
風(fēng)景不等于前景，稀缺未必可居
對于海南島上目前的這種國際旅游島概念被大肆炒作，一時間房價飛漲、土地供不應(yīng)求，甚至需要海南省委書記、省人大常委會主任衛(wèi)留成出面要求，今年一季度全省暫停土地出讓，暫停審批土地開發(fā)項目的地步，各種客觀分析和冷面批評，已經(jīng)紛至沓來。
壓力之下，海南與土地和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的部門和官員，一下子都謹(jǐn)言慎行，集體封口。
公開的噤聲，不代表官員們沒有看法，海南當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)主管部門的負責(zé)人拿著一份資料，對快報記者表示：國際旅游島的概念是相當(dāng)不錯的，而且他們上上下下都非常看好，不過具體演變到目前的這種旅游沒熱、房地產(chǎn)先發(fā)高燒的狀況，就根本不是他們的初衷了。
他說，其實國際旅游島政策，最首先的應(yīng)該是把旅游業(yè)搞上去，海南雖然旅游資源很好很強大，但實際旅游這個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱。盡管海南旅游接待人數(shù)和收入年年遞增，但入境游客平均停留3天，僅是全國平均游客停留天數(shù)的一半；人均消費148美元，低于全國平均水平；旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，市場競爭能力較低，抗風(fēng)險能力差。
特別是國際性旅游氛圍不濃，接待國際游客總量在全國排名也靠后，還沒有形成以旅游業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)群。包括語言環(huán)境、旅游要素、公民素養(yǎng)、親和力、國際運行慣例等，海南在這些方面和國內(nèi)其他旅游省份比也有蠻大差距。
結(jié)果，現(xiàn)在國際旅游島被批準(zhǔn)了，可是旅游事業(yè)的大投入八字沒一撇呢，房地產(chǎn)反而先炒熱了，這正常嗎？合規(guī)律嗎？事實上，如果海南還沒有培育出能吸引更多國內(nèi)、海外旅客的能力，或者說魅力之前，卻把當(dāng)?shù)胤績r炒到天上去，是不利于擴大旅游營利能力的。房價高企，必然帶來其他開支高企，然而接待和服務(wù)國內(nèi)外游客的軟件還是老一套，甚至于因為覺得房價高，所以可以向客人多收費，這樣的地方，會吸引人嗎？
作為海南國際旅游島概念首倡者、全國政協(xié)委員、國務(wù)院特殊津貼專家、中國（海南）改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長遲福林，對這個問題也有著類似的觀點。
快報記者采訪遲福林的時候，他正準(zhǔn)備趕到北京參加兩會，對于海南瘋狂圈地炒房，他表示了自己的擔(dān)憂。“我這次去全國政協(xié)開會，會提兩個提案，其中有關(guān)于統(tǒng)籌海南城鄉(xiāng)一體化的建議”。他表示，海南城鄉(xiāng)一體化的核心是財政和土地資源的重組。
現(xiàn)在海南房地產(chǎn)價格炒得這么高，島內(nèi)一些地方政府在某種程度上起著推波助瀾的作用。他說，為什么一宣布搞國際旅游島，很多地方官員對旅游本身的建設(shè)興趣不大，而對房地產(chǎn)卻趨之若鶩呢？因為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、發(fā)達和見效相對慢，房地產(chǎn)卻可以實現(xiàn)幾個月翻倍的效應(yīng)，土地資源的買賣、房地產(chǎn)的高熱，迅速增加財稅收入，迅速推動GDP，也迅速抬高了官員們的政績。所以一些官員寧愿選擇讓房價猛烈高熱，對炒房不僅不抵制還叫好，對埋頭搞旅資源升級換代，就沒那個耐心了。
遲福林說：“我的建議中，將對全海南18個省轄市縣的城鄉(xiāng)土地進行一體化管理和開發(fā)，土地出讓和房地產(chǎn)建設(shè)項目審批，都要統(tǒng)一扎口管理，也就是全省內(nèi)統(tǒng)一土地資源，誰拿地都是和海南省拿，費用統(tǒng)一收上來，然后對農(nóng)民或者城市居民的搬遷、拆遷補償，都由省財政統(tǒng)一分配下去，取之于民，用之于民。這樣可以最大程度保證海南今后的土地開發(fā)與全島的國際旅游島目標(biāo)一致，最大程度避免稀缺的海濱、沙灘地塊成為某個地方官員個人的政績陪嫁品，成為開發(fā)商一家的暴利源頭。”
“土地離各個市縣的政績籌碼越近，海南島強民富的國際旅游島目標(biāo)的實現(xiàn)就越遠，我們有責(zé)任在提出一個好概念后，也保證有一個好結(jié)果。”遲福林說。
一線海景＝能看到一條線的海
張興吉教授，這位海南師范大學(xué)的歷史學(xué)專家因為對海南房地產(chǎn)熱獨到的見解，最近也是媒體曝光率很高的紅人。
他對快報記者表示，雖然自己出生地不是海南，但二十多年下來，“我早已把這里當(dāng)成故鄉(xiāng)，所以和土生土長的海南人一樣，熱烈盼望著國際旅游島建設(shè)能帶動整個海南真正騰飛。”他引用國際著名旅游專家馬塞爾·施奈德的論述，歐美游客只知道中國有悠久的歷史文化，卻不知道在它的南端還有這么美麗的熱帶島嶼，他們更愿意選擇知名度高的普吉島、芭堤亞。國際知名度不高的直接反映就是入境游客總量占全省游客總數(shù)和全國入境游客總量的比重都很小。而國際上許多著名的旅游島嶼，接待的主要是國外游客，入境游客占接待游客總數(shù)的比重都在60%以上。國際游客不肯來，說明這個島肯定有問題，結(jié)果這些問題還沒解決，又把島上的房價炒得比普吉、芭堤亞還要高，至少是不比人家遜色，國際旅游島的藍圖還怎么進行下去呢？
張興吉支持遲福林的觀點，海南國際旅游島建設(shè)必需是大海南、小地方的框架，必需有統(tǒng)一的資源控制和分配，無論這種資源是景點、是房地產(chǎn)還是其他。
他說，三亞和海口現(xiàn)在都出現(xiàn)了缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，急于爭搭房地產(chǎn)快車而犧牲和破壞寶貴的濱海旅游資源的情況。比如三亞，原先的規(guī)劃是按三亞地塊呈東西向狹長帶狀分布，城市沿著南邊的海岸線和北邊的山坡林地發(fā)展的客觀地理條件，在海岸邊建限制高度的低層樓盤，然后向北邊的山地越來越高，這樣一個梯度去開發(fā)房地產(chǎn)，保證城區(qū)所有的房子都能最大程度地看到美麗的三亞灣和亞龍灣，都能吹到撲面而來的清新海風(fēng)。結(jié)果現(xiàn)在是蘿卜快了不洗泥，只要能向主管部門交納夠多的費用，樓層可以一加再加，海邊的也能蓋到十幾二十層，哪里還有從沙灘向林地逐次升高的優(yōu)美城市輪廓可言。
記者也注意到，三亞、海口不少靠海、靠沙灘的地塊，樓蓋得氣宇軒昂，記者曾經(jīng)去過兩個廣告上都宣傳自己是“一線海景”房的樓盤，結(jié)果從一樓爬到了十樓，都沒看見海的影子。最后，到了快二十層高的樓頂，銷售員遙遙指著遠處高樓間漏出的一星半點藍影子說：看，那條線，那就是海！原來，一線海景房，是“能看到一條線的海景房”的代名詞。當(dāng)?shù)厝烁嬖V我們，很多離海邊步行七八分鐘的樓盤，現(xiàn)在都不能看到海。只聞濤聲，不見海水，就是三亞和海口建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，前期開發(fā)消耗后期開發(fā)資源的寫照。
不打表的機場的士，撐不起高房價
房地產(chǎn)熱，是一個成熟的、發(fā)達的國際旅游勝地的特征，但是海南顯然離這個特征的前提差太遠。結(jié)果先熱了，就是本末倒置，緣木求魚了。
張興吉和遲福林都著重提到了海南為旅游業(yè)所能提供的配套服務(wù)能力的落后，比如公眾服務(wù)的意識、島上民眾的個人素質(zhì)、醫(yī)療衛(wèi)生保障的力度、道路交通的條件，都不那么令人滿意。
事實上，記者在為期五天的采訪中，這些軟件上的遺憾，也總是如影隨形地相伴左右。比如，從海口坐車到三亞走西線高速公路，這條1998年開通的高速公路，據(jù)介紹至今沒有經(jīng)過一次大修。路況也確實不好，路面損壞極為嚴(yán)重。昌江至八所段，從黃流至三亞段，路面坑窩很多，險象環(huán)生，而且讓我們驚異的是，高速路上除了不時有不帶頭盔、兩三個人擠在一輛車上的摩托呼嘯而過外，居然也會有牛或者羊跑上路面。當(dāng)?shù)匾晃唤痪f，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，除了警力不足、巡邏車輛不多，是一個原因。路面本身的長期缺乏修理，道路監(jiān)控、管理設(shè)備的缺失，是最根本的癥結(jié)所在。
在三亞鳳凰國際機場，一出機場大廳，和所有的國內(nèi)大中型機場一樣，都有專門的出租車等候區(qū)，可是讓快報記者納悶的是，想打的去三亞市大東海景區(qū)，等候區(qū)里所有的出租車，都不肯打表，從第一個到最后一個的士，都是報了一個價格，有要100的，有要80的。
記者只好走到機場外的公路，攔了一輛過路的出租車，結(jié)果最終打表的價格是40元。記者問機場的保安，為什么這里的出租車都要高價，對方嘿嘿笑。事后，城區(qū)的好幾個的哥都向記者介紹說：“那里就是這樣，能在機場里排隊的都是有關(guān)系的，我們都不敢去排隊的。”
再說到醫(yī)療，遲福林也好、張興吉也好，都對島上的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施很擔(dān)憂。整個三亞，只有兩個三甲醫(yī)院，對于每年1000萬人次的客流來說，早已經(jīng)不堪重負了。在風(fēng)光秀麗、會務(wù)眾多的博鰲，記者向當(dāng)?shù)刭e館詢問，發(fā)燒了去哪兒看病，答案是要么開一個多小時車回海口，要么去鎮(zhèn)上的小醫(yī)院。記者后來找到了鎮(zhèn)醫(yī)院，急診室和一個便利店差不多大小，來十個病人，就得站屋子外面排隊了。
遲福林說，海南國際旅游島的未來，不是那多金虛高、最后垮臺的迪拜模式，而是景色誘人、低碳產(chǎn)業(yè)也發(fā)達的邁阿密模式，可是，這永遠都不打表的機場的士，是支撐不起市區(qū)那10萬元一平米的房子的。
“風(fēng)景不等于前景，稀缺未必可居，騰飛需要時間，更需要秩序。”遲福林表示，如果這個島，還是徒有一腔全民性的追富求財、渴望發(fā)展的激情，不能靜下心來，扎扎實實地把所有基礎(chǔ)設(shè)施軟硬件上的多年缺課補上，那么這一次以國際旅游島為由吹響的房地產(chǎn)熱，仍然和多年前的汽車熱、圈地?zé)嵋粯樱魂囷L(fēng)來，一陣風(fēng)去。美好的景色，映襯著的卻是難以和其他旅游地區(qū)抗衡的可憐配套，那么碧藍的海水、銀白的沙灘、飄香的椰影和溫柔的海風(fēng)，都不能奇貨可居，而只是成為又一個天堂隔壁的失落園。
海南的主管部門，對于這些問題，有著相當(dāng)清醒的認識。所以，記者看到，正在擬定的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》第一稿中，關(guān)于海南國際旅游島的戰(zhàn)略定位，有六大要求，但是沒有一個是房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)。相反，海南的主政者，提出的都是以富民強省為目標(biāo)的實業(yè)計劃，比如要把海南建成中國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)、服務(wù)業(yè)走在全國前列，全島的接待能力達到世界一流的海島休閑度假目的地標(biāo)準(zhǔn)；又比如全島成為中國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)，成為南海油氣、漁業(yè)資源開發(fā)和服務(wù)基地，成為全中國的大菜籃子等等。
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